ようこそ、「重量木骨の家」サイトへ。　　トップ > 重量木骨プレミアムパートナートップ > ［レポート］「重量木骨の家」全国一斉体感会に行く！ > 「木の家セミナー」今年注目される「フラット35」
美しさと、強さと、自分らしさ。
［レポート］木の家づくりの資金プランを学ぶ「木の家セミナー」｜住宅ローン金利が上がる！？今年注目される「フラット35」
講師：新村 昌氏
（住宅金融公庫 首都圏支店 証券化支援グループ 推進役）

木の家づくりの資金プランを学ぶ「木の家セミナー」レポート

ここは重量木骨の家の住宅体感会レポートについて紹介しているページです。

｢木の家セミナー｣は、重量木骨の家「春の全国一斉体感会」の特別企画として、5月に東京・名古屋・大阪で開催されました。講師の新村　昌氏は、上手な資金計画・返済計画5つのポイントについて、住宅ローンの金利のタイプについて、そして長期固定金利住宅ローンとして注目されている「フラット３５」について、ご説明いただきました。ここでは、5月13日（土）、東京・品川プリンスホテルで行われた講演から、「住宅ローンの金利のタイプについて」のなかでご説明いただいた、金利上昇リスクと住宅ローンのニーズについてご紹介します。｢フラット35｣の詳細は、｢賢い選択、フラット35｣をご覧ください。

住宅ローン金利も着実に上昇中。

最近の市場金利の上昇傾向の中、住宅ローンの金利についても上昇傾向にあります。次のグラフをご覧ください。

まず、大きく捉えてみると、上のグラフの茶色の線が公庫融資金利、黒い線が民間の変動金利等の動きになっています。このグラフは1984年から出ていまして、90年頃になりますと、民間の変動金利は8％を超えているという状況がありました。このことから推測されることは、住宅ローンのような長い返済期間の商品ですと、その期間中には、これくらい金利が変わり得るということですね。変動金利というものも、気をつけなければならないところがあるということです。
では、最近の動きはどうかといいますと、足元の金利の動きを拡大したものが、このグラフです。都市銀行さんの3年固定金利型の住宅ローンですが、金利は着実に上昇しているところがあります。

固定金利期間選択型は、キャンペーン後の金利アップに注意。

こういった金利の動きが返済にどう影響するのかということですが、ここでは「固定金利期間選択型」と「変動金利型」の２つについて、ご説明させていただきます。

まず、固定金利期間選択型ローンの場合ですが、例えば当初期間「店頭金利1.5％」などの金利優遇キャンペーンなども、よく行われていますが、キャンペーン期間が終了すると、金利の引き下げ幅が小さくなったり、優遇がまったくなくなったりすることがあります。そういう場合は、ベースとなる金利が変わらなくても、お客様に提供される金利は上がってしまうということがあり、そこを具体的に数字で表したのが、上の表です。
固定金利期間選択型（5年固定）で、3,000万円借りた場合を示しています。スタート地点で、本来、金利が3.35％のところを1.5％優遇して、1.85％が提供される形になっています。最初の5年間は固定されますので、97,085円の返済額。5年経過して、6年目以降はどうなるかということで、3つシナリオを出しました。1番目にあるのが、店頭金利が変わらないというケースですが、キャンペーンが縮小したということで、1.5％優遇だったものが、0.4％優遇に下がってしまったと。返済に適応される金利は1.85から2.95％になってしまったと。これにともないまして、返済金額は97,085円から112,297円となり、15.７％アップするということになります。
2番目はもう少し極端な例で、1％店頭金利が上昇したという場合、3番目は2％上昇したという場合です。これらを見ていきますと、返済額がそれぞれ12万円以上、14万円以上まで増えるということで3割から４割、長い期間のうちにアップする可能性があるということです。いま、特殊ともいえる低金利から切り替わるときなので、たった5年間でもそういう金利の変化というものがないとはいえないということです。

変動金利型は、返済額のほとんどが利息になることも。

もうひとつの変動金利型の場合ですが、金利自体が年に2回見直しされる一方で、返済額というのは5年間固定します。いわば、金利と返済額が違った動きをするという性質があります。この場合、返済額というのは元金と利息ですが、5年間返済額固定の時期に、金利が上昇するとどうなるかということを表したのが、この表です。

こちらのほうは、返済が1回から25回ということで、2年と少しの期間を取り出しています。5年間は返済額が変わらず、105,249円が一定に抑えられているということですが、金利自体は変わっていくと。この例でいきますと、どんどん上がっていくということになります。返済額の内訳が実際どうなっていくのかというと、返済額がまったく変わらないにも関わらず、利息と元金が1回目から25回目までで大きく変わります。これは、もともと住宅ローンを返済するときは、利息を優先して返済しなくてはならないという契約になっているのが一般的なので、1回目の利息が59,375円で元金が45,874円で返していくという構成だったものが、25回目になりますと利息を10万以上払わなければならないということになります。その残りで残高を減らすわけですが、その元金は5円しか返済に当てられない。当然、残高の減りはガクッと落ちます。
そうなりますと、利息ばかり払わなくてはならない、という状態が続いてしまうということが起きます。10万の利息で5円は元金に当てられるのですが、利息の支払い額が、返済額自体を超えてしまうという状況も起こり得ます。その場合は、ある月に利息が払いきれなくて、翌月に利息を繰り延べるという事態になることがあります。これを俗に「未収利息」というのですが、ある月、全額利息に当てて、元金は1円も返せなくなり、翌月、その前の月の利息とその月の利息を合わせて払うということになりますので、残高はまったく減らないということになってしまいます。
ここ10年くらいの金利状況を見ますと、ピンとこないところがありますが、私が社会人になりましたバブルの頃は、これが話題になったことがありました。時代が変われば、こういうことも起こり得るということです。

長期固定金利型の高いニーズに応える「フラット35」。

このグラフを見てください。

こうした金利にともなうリスクを、お客様がどれくらい認識されていらっしゃるか、住宅金融公庫で調査した結果です。「変動金利型の設定ルールについてよく知っている」という方が2割くらい、「固定金利期間選択型の設定ルールはよく知っている」という方が4割いらっしゃいます。これは実際、変動固定金利型等を返している方にアンケートを取っていますので、自分で返済していらっしゃるにも関わらず、最初に聞いたけれど忘れてしまったとか、パンフレットなどをよく見ていなかった、というお客様が結構多いんですね。住宅ローンは長期に渡るものですので、事前に知識をお持ちいただき、適切なものをお選びいただきたいと思います。
一方、住宅取得予定の方が、どういう希望をもたれているかを表したのが、この２つのグラフです。

こちらも公庫のアンケート調査の結果ですが、左側が住宅を買う予定の方で、「どういう住宅ローンを利用したいか」ということをお聞きしましたら、54%の方が長期(全期間)固定型を使いたいと、おっしゃっているのですが、実際に住宅ローンを利用した方の利用割合をタイプ別に見ますと、長期(全期間)固定型を使っている方が14％しかいらっしゃいませんでした。これまでは低金利のため、民間の金融機関が行うキャンペーンを利用する方が多く見られましたが、金利上昇が見込まれるいま、長期固定型も検討すべき状況になってきています。私どもの「フラット35」は、これからの住宅ローンのスタンダードとして注目されている長期固定型住宅ローンですので、ぜひ、ご検討いただきたいと思います。
実際に資金計画を立てる段になりますと、足元の返済額を当面は低く抑えられる変動金利型を選んでしまうということがあるのかと思います。住宅を取得するときになりますと、いろいろな費用が必要となって、プランを変えると金額も変わるというなかでは、どうしても借り入れが増えたりしてしまいます。そうなりますと、当面の返済額が低い変動金利型を選んでしまうというところがあります。そういう場合、私どもでご案内したいのが、変動金利型を利用するということは、いろいろな事情でやむを得ないと思うのですが、金利の変化のリスクを一定に抑えるために、一部は長期固定型にして、他の一部は変動金利型を利用するという、リスクヘッジ的なものを考えていただくといいのではないか、と考えております。

 
click

木の家セミナー今年注目される「フラット35」 トップへ